2026年上半年，房地产市场运行呈现“总量筑底、结构分化”的特征。同时，随着房地产市场供求关系发生重大变化，行业正由增量时代加快迈向存量时代，这一变化正在重塑市场运行机制，也将深刻影响未来房地产行业的发展方向。
从市场表现来看，存量时代的特征已越来越明显。
首先，住房需求的实现方式正在发生变化。过去较长时期，居民住房需求主要依靠新房满足，房地产市场更多关注新房销售、土地供应和开发投资等指标。随着我国住房存量规模持续扩大，二手房市场的重要性不断提升，住房交易结构正在发生深刻变化。
一方面，2026年上半年，全国新建商品房销售面积同比下降11.6%，开发投资同比下降18%，土地成交继续缩量；另一方面，上半年全国二手房网签面积同比增长10.2%，二手房在新房和二手房交易总量中的占比为50.4%，北京、上海、江苏、广东等18个省（区、市）二手住宅交易面积超过新建商品住宅。重点城市表现更为明显，根据中指数据，上半年30个重点城市二手住宅成交套数占新房及二手房合计成交量的比重为68%，较去年全年继续提升3.5个百分点。北京、上海上半年二手房成交量均创近五年同期新高。
从各项数据来看，居民住房需求仍在，只是需求结构发生变化。经过近几年的市场调整，部分核心城市二手房总价已降至更多刚需家庭可负担的区间，越来越多刚性住房需求通过二手房解决居住问题；与此同时，新房市场更加聚焦改善性住房需求，优质改善类产品成为市场供应的重要方向。未来，新房和二手房将在满足不同层次住房需求方面发挥各自作用，共同构成房地产市场的重要组成部分。
从国际经验来看，在房地产进入存量时代后，新房交易下降、二手房交易占比提升是一种普遍规律，住房交易总量通常不会明显下降。因此，未来判断房地产市场运行情况，需要更加关注住房交易总量及新房、二手房之间的结构变化。
其次，存量时代正在重塑房地产价格形成机制。
过去，市场供应主要来自开发企业，新房价格一定程度上发挥市场价格锚作用；随着二手房成交占比不断提升，市场价格越来越由大量分散的买卖双方共同决定，二手房价格对整体市场预期的影响持续增强。
根据中指百城价格指数，上半年百城二手住宅价格累计下跌2.90%，跌幅较去年下半年已明显收窄，上海二手房价格已连续4个月环比上涨，深圳6月环比转涨；与此同时，6月末重点25城挂牌量较去年高点下降约6%，北京、上海挂牌量分别下降19%、27%，市场逐步由“挂牌增加、以价换量”转向“挂牌趋稳、供需改善”。
此外，从市场运行规律来看，投资端调整是房地产供需关系重构过程中的阶段性特征，本质上是“控增量、去库存”政策导向下供给缩量的客观体现。今年上半年，300城住宅用地成交面积同比下降24%，全国房屋新开工面积同比下降23.4%。短期来看，新开工和土地成交或仍将保持低位运行，为库存出清和供需再平衡创造条件。
与此同时，随着城市更新持续推进，房地产行业的发展重心也将逐步由增量开发向存量更新延伸。未来，城中村改造、危旧房改造、老旧小区更新以及闲置资产盘活等，将成为房地产投资和企业发展的重要方向。
为顺应房地产市场由增量时代向存量时代转变的趋势，房地产企业应加快由传统开发商向开发、运营、服务并重的综合服务商转型。在持续推进“好房子”建设的同时，更加注重“好运营”与“好服务”，不断提升资产运营能力和居住服务水平。积极拓展城市更新、住房租赁、资产运营、物业服务等业务，围绕存量资产运营和居住服务培育新的增长点，推动形成开发、运营、服务协同发展的良性循环，促进行业高质量发展。
佳禾资本提示：文章来自网络，不代表本站观点。
